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成本管理

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房地产开发项目成本优化与控制措施

    [摘要]现阶段随着人们生活水平的显著提升及城镇化进程的加速,建筑行业以及房地产开发行业得到了前所未有的飞越发展,现阶段房地产开发逐渐由“暴利”逐渐向“微利”趋势转变。因此在“微利”环境下,企业想要获取更多经济效益,需要科学精准控制项目成本。文章主要围绕着房地产开发项目各阶段成本控制、有效优化并控制好房地产开发项目的主要措施两个方面展开了论述与探讨,目的是为了确保房地产开发项目成本投入的降低,促进企业利润的提升,从而增强市场风险抵御能力,确保企业能够在行业竞争与宏观调控中保持实力与优势。
 
    房地产项目开发主要包含了前期决策、工程设计、工程施工、竣工等阶段,相关实践表明,前期决策阶段与工程设计阶段是决定项目成本的主要阶段。从当前的市场竞争自由度上看,房地产工程计价是市场经济体制实施的必然产物,很大程度上也是核实工程造价的必然要求[1]。房地产划分主要从虚体消耗量费用及实体消耗量费用进行划分,提取这两条脉络后,能够确保竞争过程中,各参与投标施单位进行其技术实力的充分表现。在这一过程中企业能够显著扩充自主定价空间,最大程度上打破定额计价体系对企业运营发展自由行的约束与限制。
 
    1房地产开发项目各阶段成本控制
 
    1.1项目决策阶段及设计阶段成本控制
 
    制定项目目标后,所有的策划结果将对项目成本产生直接影响,因此相关工作人员必须要加大对其的关注与重视。通常情况下项目决策成本控制包含整个阶段工作实施中产生的成本,因为这一阶段成本较为固定,企业在控制成本过程中可以根据历史经验进行考虑。除此之外这一阶段成本控制还影响了项目后续开发成本,方案确定后,对项目各项运作手段及经济指标产生了决定作用[2]。设计阶段较为关键,因为设计阶段具有材料设备品种数量多、可选择方案多且专业性较强等特征,通常情况下具有价值工程设计、标准化模块设计以及有限额设计三种类型,进行项目费用的较好控制,但是这几种设计类型都具有自身的优势与缺陷,所以有效组合这三类设计,各取优点。同时也要做好采购成本控制,集中采购是最优采购策略,企业可以通过长期与供应商签订战略协议的方式,互惠互利,获取更多经济效益。
 
    1.2项目施工阶段及竣工阶段成本控制
 
    在房地产开发项目施工过程中,需要选择性价比最高的施工单位,确保工程施工安全、进度及质量的前提下,进行多种技术措施、合同措施、组织措施、经济措施将项目成本控制在工程预算范围内,最大程度上在与满足设计要求基础上进行成本节约。通常情况下需要进行成本控制目标的设定,从而建立成本考核体系、方法及制度,进行项目施工的全程跟踪。工作人员需要对工程变更给予高度重视,关注设计变更特别是审核过程的合理性、经济性与必要性,及时跟踪检查变更落实情况[3]。鼓励施工单位进行新工艺技术与新材料设备的应用,在确保进度与质量的基础上,有效节约施工成本。工程成本控制中竣工决算审核也是重要阶段,通常情况下需要委托专业水准较高且诚信度较高的造价咨询工作展开工作,确保决算材料的准确性与完整性,要审核竣工变更单及图纸,避免在竣工图中遗漏内容。同时要对投标报价模式、招标范围、相关合同条款及计价口径给予充分理解的基础上进行审核,并审核工程变更签证是否具有合理性与清晰性,面对复杂项目需要进行现场勘查之后再进行决算审核。
 
    2有效优化并控制好房地产开发项目的主要措施
 
    2.1工程造价核算体系的优化与创新
 
    工程项目优化控制主要由造价监管系统、工程信息系统以及价格控制系统合并组成,在实施中需要动态化管理房地产的工程造价,最大程度上实现工程造价体系的优化与创新。相关工作人员可以通过计算机的利用搜集、传输、整理、存储工程造价相关信息,并且进行系统的使用及维护,代替日常业务的人工处理,及时提供给管理人员完整全面的信息,确保企业能够拥有最新资料,从而及时提供管理人员有效参考资料。工程量清单计价能够完成计量单位项目规定的所需机械费、管理费、人工费、材料费、预期利润,同时还包含了合同中涉及的潜藏及显现的所有风险与责任,确保价格组成的合理性与完整性,保证其能够与市场价格相近的可比性。
 
    2.2责任考核制度建立
 
    房地产企业必须要在经营成本控制上进行全过程、全员成本控制,这是促进成本控制效果提升的最有效途径。因为房地产项目成本控制需要人才通力配合,确保每一个人够能够在项目中成为成本控制主体,设定成本考核目标,切实实现成本控制目标,在此基础上才能对成本控制实质及根源的掌握。责任考核制度的落实,需要严格按照成本责任进行划分,并其对责任主体进行确定,从而制定针对性的考核制度,对成本控制中的考核重点与责任进行确定,提升成本控制的合理性与流畅度。同时企业可以奖励提出降低成本意见的员工,让每一位工作人员认识到其成本责任履行与收入相联系,最大程度上调动工作人员成本控制工作的积极性。
 
    3结语
 
    综上所述,当前房地产项目开发行业的市场竞争呈现出日趋激烈的形势,很大程度上加大了建筑工程的招投标体系与施工管理的竞争性。房地产企业必须要与时俱进,不断更新完善开发项目的计价体系及成本优化模式,进行合理计价目标的确定,通过科学计价程序的实施,切实与市场发展需求相适应,并且构建出多元化的格局。除此之外,在经济社会飞跃发展形势下,房地产企业需要进行国外先进管理经验的认真学习与科学借鉴,通过对先进成本控制模式与方法的学习运用,按照具体项目进行合理措施的选择,更好实现成本控制目标,促进项目经济效益的极大提升。
 
    参考文献
 
    [1]蔡丽红,王丽丽,王锦旺.房地产开发与管理专业课程体系建设研究——基于“校企合作、协同育人”的视角[J].中国市场,2018(04):253-254+256.
 
    [2]李杰,吴梦玫.营改增条件下材料采购管理成本对比分析——以房地产企业为例[J].福建工程学院学报,2018,16(04):391-395.
 
    [3]孙楠.横跨“营改增”期间房地产企业分期开发项目成本核算——以“北京xx置业公司”为例[J].财会学习,2018(15):5-7.

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    1.1该杂志基本信息:
 
    主管单位:首钢集团有限公司
 
    主办单位:首钢集团有限公司;中国国际经济技术合作促进会
 
    出版地方:北京
 
    快捷分类:管理
 
    国际刊号:1007-1210
 
    国内刊号:11-3793/F
 
    邮发代号:82-511
 
    创刊时间:1993
 
    发行周期:半月刊
 
    期刊开本:A4
 
    见刊时间:1个月内
 
    业务类型:杂志征订
 
    1.2该杂志被以下单位收录:
 
    万方收录(中)
 
    上海图书馆馆藏
 
    国家图书馆馆藏
 
    知网收录(中)
 
    维普收录(中)
 
    1.3文章发表费用:550元
 
    1.4论文发表周期:3天
 
    1.5期刊邮寄周期:3天
 
    1.6期刊级别:省级
 
    1.7投稿难易程度:易
 
    1.8适合地域客户:武汉,长沙,哈尔滨,南京,海口,天津,福州,济南,贵阳,青岛,太原,沈阳,深圳,南宁,昆明,南昌,长春
 
    1.9该杂志百度百科的网址:
 
    https://baike.baidu.com/item/%E4%BC%81%E4%B8%9A%E6%94%B9%E9%9D%A9%E4%B8%8E%E7%AE%A1%E7%90%86/7767610?fr=aladdin

 
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