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成本管理

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从内控角度看房地产公司成本控制

    摘要:我国经济下行压力不断加大,房地产行业面临的压力与挑战也越来越多,因此,房地产行业正在逐步优化发展模式,由原来的粗放型经营模式向精细化的经营管理模式转变。如果不能及时完成产业转型与升级,企业的利润将不断下降,企业的可持续发展将会受到阻碍。内部控制是房地产企业加强管理、优化管理模式、提升经营管理效率的有效方式。成本控制是房地产企业内部控制的重要内容,当前有一些房地产公司在成本控制方面还存在很多问题,房地产公司需要从改善内控环境、加强成本业务风险评估、加强信息沟通、控制经营活动中的成本等方面入手,不断强化成本控制工作,提升企业利润。
 
    关键词:内控视角;房地产公司;成本控制;策略
 
    一、房地产公司基于内控视角的成本控制现状
 
    (一)业务审批流程混乱
 
    房地产公司的成本控制与具体业务的联系非常大,在业务的开展过程中随时都会遇到业务流程审批的问题。与成本有关的业务流程主要有开发项目土地款、前期工程费、建设成本、运营成本、销售费用、行政费用等。这些环节中包含的内容比较复杂,在管理过程中会遇到各种问题,如当前房地产公司的管理机制与审批流程设置不规范,导致业务审批流程混乱。
 
    (二)招投标管理不到位
 
    企业通过招投标确定项目开发最基本的费用,如果在招投标工作的过程中没有经过科学合理的分析,对工程项目的预算评估不合理,很可能出现招投标费用超出实际成本的现象,使公司成本增加,盈利大幅度减少,影响后续发展。
 
    (三)合同管理不到位
 
    合同控制与管理是房地产公司内部控制的重要工作,当前很多公司在合同制定过程中对成本没有进行合理的评估,导致建设施工过程中实际支出与合同规定不符。在合同管理方面,对合同限额、审批权限等问题都没有进行有效的管理,导致公司经营效率无法提升,出现各种违规现象,严重浪费了公司资本,增加了企业成本。
 
    (四)信息化建设不到位
 
    房地产公司的业务范围广,各种信息比较庞杂,为了提高经营管理效率,公司需要建立健全信息化管理系统[1]。但是,当前房地产公司对信息化建设还不够重视,没有全面认识信息系统的积极作用,导致公司的信息传递与内外部沟通效率较低,严重影响了业务经营的效率,导致公司的成本无法得到有效控制。
 
    二、房地产公司从内控视角出发加强成本控制的有效策略
 
    (一)完善内部成本控制环境
 
    内部控制环境的完善是房地产公司开展内部成本控制工作的重要基础,公司首先需要建立内部控制组织机构与制度,建立规范化的内部控制体系,保证内部成本控制工作有序的开展。审计部门、法务部门、风险控制中心、成本管理机构等都是与成本控制工作紧密相关的组织机构,企业需要不断完善这些组织机构并建立具体的工作制度,保障成本控制能够高效的开展[2]。
 
    房地产公司的内部控制涉及到经营管理的各个环节,因此成本控制也要在具体工作中实现。在成本管理工作中可以按照管理部门的不同,把成本控制分配给招标采购与成本管理两个部门。招标采购部主要在招标、材料采购等具体工作环节进行成本控制,成本管理部门主要通过成本核算进行具体工作环节的成本控制与监督。
 
    (二)完善授权审批工作
 
    在成本控制中授权审批是一项非常有效的措施,但是,在授权审批的过程中要做好成本控制与工作效率的平衡工作。房地产公司的业务范围复杂,工作环节比较多,企业要适当的放宽审批权限,保证公司的经营管理工作高效运转。同时,公司又不能把审批权限设置过大,一旦下层管理人员的权限过大,很可能出现舞弊、贪污等现象,从而引发运营资金流通不畅等问题。如果公司的授权过小,工作人员的决策权利受到较大限制,需要在工作过程中经常请示上级,严重影响工作效率,公司的工程进度就会放缓,成本也就会相应增加。因此,房地产公司需要根据具体的工作详细的分析各种利弊情况,合理的设置审批流程与权限,平衡好成本控制与效率提升工作。以X房地产为例,公司总经理的审批权限可以达到500万元,与总经理的岗位职责、公司内部的经营环境、公司业务经营特点等密切相关。
 
    (三)加强合同控制与管理工作
 
    合同是房地产公司开展建造合同的基础,合同中对合同主体的权利与义务进行了明确规定,保证其权益不受损害。在合同的制定过程中,公司需要严格遵守相关法律法规,严格保证工程质量,满足质检部门要求。在合同管理中涉及到材料采购、服务咨询等各种内容,公司应该按照行业与公司自身特点对不同的具体内容进行详细规定,避免出现纠纷,进而增加成本。在合同的审批、修改、审核等方面企业也要设置审批权限,提高修改效率,加强审核时效,实现对合同的有效控制与管理,使成本控制在合同控制与管理中实现。
 
    (四)增强内外部信息沟通
 
    随着信息化时代的到来,公司在发展过程中会遇到各种复杂海量的信息,为了提高房地产公司的经营管理效率,公司需要进一步加强信息化建设,建立完善统一的信息管理平台,促进信息的高效传递与科学应用。当前各种信息系统比较多,公司可以选择ERP系统、OA系统等。房地产公司本身在信息系统建设方面没有优势,因此,一般选择专业信息系统公司和专业信息技术人员对内部信息系统管理流程进行改造,并邀请专业人员定期对系统进行维护。同时,工作人员还可以运用APP随时与处于不同地区的人员进行沟通交流,提高内部信息传递沟通的效率,进而提升整个公司的工作效率[3]。X房地产公司在项目开发建设方面会开展各类交流会议,并达成各种决议,记录人员要完整的记录这些信息。公司相关工作人员需要及时对各种决议进行反馈,使管理者与执行者都能及时了解项目开展的具体情况。通过各种信息的快速高效传递与工作人员的及时沟通,企业管理者可以及时了解详细具体的成本控制情况,使成本控制措施及时调整、不断优化,真正达到成本控制的目的。
 
    (五)加大内部成本控制监督
 
    成本控制与核算是房地产公司成本控制的重要一环,公司在成本控制的过程中需要结合公司的建造能力,建立一套与公司实际情况相符、又符合客户需求的作业标准,并在标准制定的过程中合理的限制成本。这种把具体作业与成本控制结合在一起的方式可以有效的在施工作业的过程中控制成本,使工作人员明确成本的限额,防止在具体工作中成本超标。同时,这种制定严格规范的形式可以对具体的施工过程进行监督,对实际支出与成本限额进行有效分析,一旦发现超出成本限额的问题,需要通过预警机制进行提前预警。另外,施工管理人员还需要定期向上级管理部门报告成本支出情况,使管理者对目标成本与实际成本有全面的了解,方便管理者进行科学决策。
 
    X房地产公司在房产开发方面需要借贷部分资金,同时也需要通过商业方式筹集资金,在市场风险压力不断增加的情况下,公司还需要进一步拓宽融资渠道,加强资金运营管理,保证公司资金安全。同时,X公司还需要对管理过程与销售工作中的费用进行管理监督,各管理部门也需要定期向上级部门报告费用开支情况,从而加强公司对各部门成本支出的控制。企业公司还应该建立审计机制,通过专业的审计工作方式,系统性的加强成本控制监督。公司的审计部门应该对各类经济活动与经营管理行为制定规范的审计流程,对经营管理活动进行有效监督,以便及时发现潜在风险。例如,在招标过程中通过审计合理选择合适的单位。
 
    三、结束语
 
    房地产公司在内部控制中存在业务审批不规范、招投标工作不完善、合同付款与合同管理不规范等各种问题。为了加强企业成本控制,进一步提高公司的内部控制水平,提升企业的竞争力,房地产公司需要从内部控制视角出发,不断改善内部控制环境,加强对经营管理过程中的成本控制,建立风险评估机制,减少内部损耗,提高经营效率,促进公司不断发展壮大。
 
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